Lago di Garda: il mercato immobiliare prima della ripartenza

Tecnocasa ci propone l’analisi sul Lago di Garda e la descrizione di cosa stava accadendo al mercato immobiliare delle località turistiche nel secondo semestre dello scorso anno

Immagine generica

Secondo l'analisi di mercato condotta da Tecnocasa, nel periodo del lockdown  si è registrato un aumento di visualizzazioni di case con spazi esterni, giardino, con metrature più ampie e presumibilmente questi saranno i nuovi driver di mercato dettati da nuove esigenze effettive. Non è da sottovalutare l’impatto psicologico che quanto stiamo vivendo potrà avere sui potenziali acquirenti: potrebbe indurre ad essere più prudenti e ponderare bene gli acquisti ma, allo stesso tempo, potrebbe dare un impulso alla casa che verrebbe vista ancora come un valido rifugio e investimento.

Lago di Garda

Le località che affacciano sul lago di Garda da diversi semestri registrano un buon andamento, in particolare la sponda veronese. Tra le motivazioni anche l’interesse da parte degli stranieri per queste aree e gli interventi di riqualificazione, in particolare la creazione di piste ciclabili che stanno attirando un turismo sportivo e straniero non più solo tedesco ma anche di altre nazioni nord europee.
Diverse località hanno segnalato prezzi in crescita: Torri del Benaco (+5,9%), Bardolino (+4,2%), Garda (+4,1%), Peschiera del Garda (+4,0%), Lazise (+3,5%).

Sponda veronese

Tra le località della sponda veronese ottimo andamento per Bardolino, Torri del Benaco e Garda. La seconda parte del 2019 e i primi tre mesi del 2020 hanno registrato un mercato dinamico sulla casa vacanza. 

La domanda è piuttosto vivace, si evidenzia un aumento dell’interesse all’acquisto soprattutto da parte della clientela tedesca e un interesse all’acquisto a scopo investimento da parte dei clienti italiani, provenienti dal territorio vicino in particolare dalla provincia di Verona. Per gli stranieri il budget spesso supera i 500 mila €, mentre per gli italiani la fascia di prezzo si aggira intorno a 300 mila €. – dichiara Luca Terzi, Affiliato Tecnocasa

 La preferenza viene data soprattutto a case nuove o recenti, di buona qualità, con vista panoramica oppure in posizioni molto vicine ai paesi e al lago, in modo da non dover usare l’auto. Altra caratteristica ricercata è la possibilità di godere di spazi esterni come giardini o terrazze abitabili”. Sempre meno gradite le soluzioni vecchie o mal posizionate, anche se con prezzi economici. I potenziali acquirenti sono disposti a spendere ma solo per immobili di buona qualità che, in effetti, si vendono in tempi veloci. Il mercato immobiliare a Bardolino, Torri del Benaco e Garda segnala una ripresa delle transazioni ma una sostanziale stabilità dei prezzi. Crescono gli acquisti di piccoli tagli da mettere a reddito con affitti brevi. Con questa finalità si cercano bilocali intorno a 200 mila € che si affittano a 100 € al giorno durante la stagione oppure a 500 € a settimana. Gli acquirenti italiani che comprano la casa vacanza si orientano su bilocali e trilocali intorno a 300 mila €, possibilmente vicini al centro e con bella vista panoramica. Meglio ancora se c’è la piscina o il terrazzo. Gli acquirenti stranieri si orientano su soluzioni indipendenti o di nuova costruzione, in classe energetica avanzata, avendo budget che arrivano anche a 500 mila €. Bardolino è il paese che attira maggiormente turisti grazie alle numerose iniziative, manifestazioni ed eventi. Molte sono le richieste per questo comune che ha prezzi medi di 2500 € al mq con punte di 4000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e fronte lago.

“Torri del Benaco è la cittadina dove si sta costruendo maggiormente e dove si concentrano le compravendite di stranieri. Nella parte più panoramica di Torri si può ammirare il lago ragione per cui il nuovo costa mediamente 5000 € al mq. Il centro storico piace per la tranquillità e per la presenza di case tipiche gardesane il cui prezzo si aggira tra 2200 e 3000 € mq. – prosegue Luca Terzi, Affiliato Tecnocasa – Sono in partenza alcuni cantieri a Bardolino, dove negli ultimi anni era difficile trovare in vendita immobili nuovi. Hanno suscitato interesse soprattutto tra gli acquirenti italiani”. 

Garda ha registrato dei miglioramenti in seguito a interventi di restyling. Si apprezzano le zone centrali con prezzi intorno a 2500-2900 € al mq e punte di 3800 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.  Gli immobili in zone semicentrali hanno valori medi 2500 € al mq. Lungo la strada per Albisano si concentrano numerosi immobili di prestigio con piscina. Per una soluzione usata in buono stato e con vista lago si spendono 4000 € al mq. Da segnalare una rivalutazione dell’entroterra gardesano soprattutto per il comune di Costermano che si è rivalutato molto in termini di interesse e di valori. I prezzi variano a seconda della posizione e qualità costruttiva, talvolta nell’entroterra si raggiungono valori identici a quelli del lago, con punte fino a 4000 € al mq.

Nella seconda parte del 2019 e nei primi tre mesi del 2020 si segnala un mercato dinamico sulla casa vacanza ad Affi, Cavaion Veronese e Costermano sul Garda. L’entroterra del Lago di Garda si conferma un ottimo mercato anche per la casa vacanza e per le case acquistate per investimento. Nel periodo preso in esame hanno acquistato Italiani. Ci sono state sporadiche compravendite di stranieri. La richiesta principale arriva sempre e comunque dalla zona Baviera-Austria. Il budget è inferiore a 200 mila €. La ricerca della seconda casa è indirizzata prevalentemente verso trilocali in residence con piscina. Le località preferite per la casa vacanza sono Cavaion Veronese e Costermano sul Garda di cui si apprezzano la vista sul lago, la presenza di campi da golf (a Marciaga), di una pista ciclo pedonale che si snoda attraverso sei nuovi parchi tematici oltre all’ottima raggiungibilità grazie alla vicinanza dell’autostrada, della strada Gardesana e della tangenziale. Un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 € al mq con punte di 4000-4500 € al mq perle soluzioni nuove con vista lago, sempre più difficili da trovare.

Nuove costruzioni si possono trovare a Castion (vicinanze frazione di Costermano): un bilocale oscilla da 170 a 180 mila € mentre le villette possono arrivare a 400 mila €. “Ad Affi sono in corso due lottizzazioni interessanti per chi è alla ricerca di una casa personalizzata. – afferma Andrea Vicentini, Affiliato Tecnocasa

Si segnala la creazione della ciclabile che coinvolge i comuni di Affi-Rivoli-Costermano-Caprino e che è collegata con la direttrice che da Verona arriva fino a Monaco di Baviera, la crescita delle ciclabili e dei sentieri indicati nonchè la produzione di cartine e APP dedicate ai percorsi in zona, hanno incrementato molto il turismo in tal senso. Si è notato un maggiore interesse, di italiani e stranieri, per il mercato immobiliare della zona. Per un ciclista poi diventa quasi indifferente l’acquisto sul lago o nell’entroterra dal momento che predilige la natura e la tranquillità”.

A Malcesine e Brenzone, le cui quotazioni sono rimaste stabili si muovono prevalentemente italiani e una buona parte di tedeschi. L’investimento medio è di 300 mila €.  Le soluzioni indipendenti e rustici si trovano talvolta vicino al lago, ma nella maggioranza dei casi, si concentrano ai piedi del Monte Baldo. Questo tipo di immobile è acquistato da chi dispone di un budget importante, a partire da 500 mila € (per soluzioni da ristrutturare) – afferma Dino Costamagna, Affiliato Tecnocasa –

Piacciono anche le case di corte che si concentrano prevalentemente nelle frazioni di Grenzone, Castelletto e Assenza. Si continua ad acquistare per investimento e, tra questa categoria di acquirenti, ci sono anche i proprietari di attività ricettive che hanno sempre più difficoltà a reperire immobili in affitto per il personale che lavora con contratti stagionali. La tendenza registrata, già un anno fa, conferma la sottrazione di offerta residenziale in seguito al fenomeno degli affitti turistici; anche questo trend è in aumento. Un bilocale si può affittare anche a 90-100 € al giorno. Nei comuni di Malcesine e Brenzone la zona più ambita è quella compresa tra la strada Gardesana e il Monte Baldo perché offre case quasi sempre con vista lago. Quest’ultimo tipo di soluzione ha valori medi di 3000-4000 € al mq, mentre quelle prive di vista lago scendono a 2000–3000 € al mq. Tutta questa zona piace per la possibilità di praticare sport come il parapendio, il kite surf ed il wind surf. Proseguono i lavori per la pista ciclabile che si sviluppa lungo tutto il lago di Garda e, nel caso specifico, il tratto tra Malcesine e Torbole. In corso anche i lavori di miglioramento della passeggiata tra Malcesine e Brenzone. Continua la tendenza all’acquisto anche nelle vecchie borgate, soprattutto nel comune di Brenzone. Questo sta portando ad una graduale riqualificazione di questi centri da sempre legati alla vita rurale. Sono luoghi suggestivi apprezzati soprattutto dalla clientela tedesca che qui trova immobili medioevali, case di corte, porzioni di rustico o rustici indipendenti, quasi sempre da ristrutturare rispettando vincoli architettonici.Crescono del 3,5% le quotazioni a Lazise dove stanno acquistando principalmente italiani che cercano bilocali da mettere a reddito sotto i 200 mila € o trilocali con piscina ad uso vacanza sotto i 270 mila €. Gli stranieri che rappresentano una discreta fetta di mercato cercano tipologie che vanno dai trilocali con piscina (budget oltre i 300 mila €) alla villetta in residence con piscina (budget oltre i 500 mila €).

Le località più apprezzate a Lazise sono Barum e Dosso dove soluzioni ristrutturate con vista lago si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. – sostiene Antonio Drago, Affiliato Tecnocasa – Chi ha un budget più ristretto si orienta verso Paiari e Zappo dove i valori medi sono di 2800-3000 € al mq. A Barum, Paiari e Rocchetti si stanno ultimando degli interventi di nuova costruzione acquistabili a 3500-4000 € al mq. Piacciono gli immobili del centro storico, i cui prezzi sono diminuiti nel tempo e per questo motivo attirano investitori interessati soprattutto all’affitto turistico che si indirizzano su immobili d’epoca a 2500-3500 € al mq (se fronte lago).
Nell’ultimo anno si è rivalutata Pacengo, dove si trovano immobili a un prezzo leggermente inferiore di Lazise (2500€ al mq) e Colà (2000 – 2500€ al mq) dove si trovano anche rustici da ristrutturare da destinare ad attività turistica (1500€ al mq).
Terminata la ciclopedonale da Lazise a Pacengo così come l’albergo 5 stelle in via Terminon. Altri progetti importanti che sono partiti riguardano in particolare Pacengo, nella zona che va dal centro storico al lago dove sorgeranno un albergo di lusso, una zona residenziale nuova, una nuova zona commerciale con negozi e nuovi parcheggi a ridosso del porto di Pacengo.
Per quanto riguarda Lazise, sono in corso già alcuni cantieri entro 1 km dal centro dove verranno creati nuovi residence con piscina e un grande complesso di oltre 70 appartamenti in località Zappo.”

“A Peschiera del Garda gli acquirenti maggiormente interessati e presenti sono italiani (provenienti dalle zone di Milano, Bergamo, Verona, Vicenza, Trento, Bolzano, bassa Mantovana e province di Reggio Emilia e Modena). Gli stranieri rappresentano una percentuale minore e, nella maggior parte dei casi sono tedeschi ed austriaci. Meno presenti gli svizzeri. – dice Riccardo Saetti, Affiliato Tecnocasa – Il lungolago è naturalmente la zona più richiesta e per una posizione fronte lago le quotazioni possono superare i 3000 € al mq e toccare, in caso di immobili particolarmente prestigiosi e nuovi, punte di 6000 € al mq."

Ovviamente l’emergenza sanitaria provocata dal Covid19 ha messo in stop tutto, ma da questa settimana, pian piano la macchina dell’economia dovrebbe ripartire, con calma e le dovute precauzioni.

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Fonte: Gruppo Tecnocasa

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