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Economia

Mercato immobiliare scaligero più liquido ma dinamismo pre-Covid ancora distante

Prima analisi dell'Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma: «Tempi di assorbimento e sconti in calo. Aumento delle transazioni, sostenute da una domanda vivace. Ma le posizioni perse negli ultimi due anni non sono state ancora recuperate»

«Nel 2019 il mercato residenziale di Verona rientrava tra i mercati di provincia con gli indici di performance più positivi. Nel corso del 2020 e nei primi mesi del 2021 l’effetto della pandemia si è tradotto in uno stallo dell’attività transattiva. Per questo a consuntivo del 2021 e dei primi mesi del 2022 il mercato veronese fatica a ritrovare quel dinamismo che l'aveva contraddistinto due anni fa. Nonostante il mercato esprima una migliore liquidità, con tempi di assorbimento e sconti praticati in fase di trattativa in calo ed un aumento significativo delle transazioni sostenute da una domanda vivace, le recenti performance non hanno consentito il recupero delle posizioni perse negli ultimi due anni». È quanto emerge dalla prima analisi dell'Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma.

È soprattutto nel residenziale che il mercato immobiliare scaligero mostra le sue difficoltà. Le compravendite di abitazioni nel capoluogo nel 2021 ammontano a circa 3.800 scambi, +28,5% su base annua (dati Agenzia delle Entrate). Come è accaduto a livello nazionale, è stata la performance del mercato del primo semestre a contribuire all'alta intensità della variazione su base annua. Dopo un +49% tendenziale si è passati nel secondo semestre ad un +12%.
Il rallentamento nella crescita registrato nella seconda metà dell’anno esprime il raffreddamento del mercato dopo la spinta emotiva che ha investito il primo semestre e, prevedibilmente, rappresenta il tasso tendenziale che potrebbe contrassegnare la fase di ripresa del mercato delle compravendite, in uno scenario inerziale. Ma lo scoppio del conflitto bellico tra Russia e Ucraina traccia uno scenario avverso, dove la riduzione del potere d’acquisto delle famiglie, il raffreddamento del clima di fiducia, l’irrigidimento dei criteri di erogazione del credito si tradurranno, tra l’altro, in un calo del numero delle compravendite.
Sul mercato di Verona, evidenzia Nomisma, vi è una forte pressione da parte della domanda di locazione che si rivolge al centro cittadino e che fatica ad incontrare un’offerta di dimensione adeguata. I valori di mercato delle abitazioni sono tendenzialmente tra i più alti se confrontati con gli altri mercati simili italiani. I valori più alti si registrano in particolare, nel centro cittadino, con elevati apprezzamenti delle abitazioni acquistate e locate. Ciò spiega la bassa intensità della variazione annuale dei valori abitativi, rispetto agli altri mercati (+1,6% per le abitazioni nuove e -1% per quelle usate).
Anche in tempo di pandemia, il mercato si è mostrato piuttosto liquido, con tempi di assorbimento in progressivo calo (ora pari a 5 mesi), così come lo sconto praticato sul prezzo richiesto (10% per l’usato e 5% per il nuovo). Considerando il comparto della locazione, i valori registrano una variazione annuale positiva del +0,2%, mentre per finalizzare un contratto di affitto sono necessari in media 1,4 mesi. Il rendimento lordo annuo da locazione, che si attesta in media al 5,6%, tra il 2015 e il 2019 era cresciuto per effetto della spinta rialzista che aveva investito prima i canoni dei prezzi, ma negli ultimi tre anni è rimasto stazionario. E secondo gli operatori, è il mercato della locazione quello che potrebbe performare meglio nel corso dell’anno, rispetto a quello dell’acquisto.

Il quadro cambia leggermente nel settore non residenziale. Analogamente a quello abitativo, anche questo settore ha messo a segno una variazione positiva delle compravendite a consuntivo del 2021 (+34,4% annuo), con una crescita concentrata perlopiù nella prima parte dell’anno.
I valori di mercato degli uffici faticano a riprendere e rimangono pressoché stabili per il secondo anno consecutivo, mentre risulta altalenante la variazione dei canoni che, a consuntivo dell’anno, fanno segnare una leggera flessione (-0,4% la media cittadina). Gli sconti praticati in fase di trattativa sono stabili da tre anni intorno al 15%, mentre si sono leggermente ridotti i tempi medi di vendita per gli uffici (da 9 a 8 mesi) e di locazione (ora pari a 5,5 mesi, il valore più basso delle 13 città monitorate).
Il comparto dei negozi risente ancora pesantemente della crisi indotta dalla pandemia, così che risulta essere più dinamico il segmento locativo rispetto a quello dell’acquisto. I prezzi dei negozi sono contrassegnati da un trend calante che non ha ancora invertito il segno, mentre i valori dei canoni nella media cittadina si sono mantenuti stazionari nell’anno, con una crescita nelle zone centrali (+1,6% annuo) ed un calo in quelle periferiche (-1,4%). In leggera contrazione sia gli sconti medi sul prezzo (pari al 12%), sia i tempi medi di assorbimento delle unità commerciali (7,5 mesi per la vendita e 5,5 mesi per la locazione).

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