Mercato immobiliare a Verona: «Il calo della domanda nel residenziale, non impatta sui prezzi»

«Il mercato residenziale di Verona aveva superato nel 2019 l’atteso punto di svolta ciclico tra la fase recessiva e quella espansiva, in anticipo di un anno rispetto alla media dei mercati intermedi nazionali. Nel corso del 2020 il rallentamento delle attività economiche e lavorative e la sospensione di quelle legate al turismo e all’entertainment indotte dalla pandemia hanno impattato sul mercato immobiliare veronese, che ha registrato un ripiegamento soprattutto a causa della flessione delle compravendite», questo il quadro che emerge dall'analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2021 di Nomisma. 

Il mercato residenziale

Secondo quanto riporta l'analisi della società, «il mercato residenziale veronese ha registrato nel corso del 2020 una diminuzione del volume di compravendite pari al 12% (dati Agenzia delle entrate). La flessione ha riguardato soprattutto il primo semestre dell’anno (-17% sul primo semestre 2019), contro il -6% del secondo semestre.
Le quotazioni continuano a registrare incrementi annui, risultando pertanto inelastiche al calo della domanda. Spicca la performance delle abitazioni usate, con i valori medi che aumentano in centro dell’1,1% e in periferia dello 0,8%. Stabili invece i prezzi delle nuove costruzioni, con sconti fermi al 7% del prezzo richiesto e tempi di vendita assestati sui 6 mesi. Lo sconto medio delle abitazioni usate arriva invece al 12%.
I canoni di locazione crescono per il quarto anno consecutivo (+0,6% su base annua), con incrementi simili tra centro e periferia. Il mercato resta liquido, grazie a tempi di assorbimento assestati sui livelli pre-crisi (poco più di 2 mesi). I rendimenti lordi annui da locazione delle abitazioni usate si confermano stabili sul 5,6%. Nel 2020 solo il 40% della domanda residenziale transitata per agenzia ha riguardato la locazione, contro il 55% del 2019. Per contro, si è intensificata la propensione all’acquisto della prima casa o di sostituzione, portata a termine con un maggiore ricorso al credito rispetto al passato, a scapito dell’acquisto per investimento, considerato meno interessante a causa della debole domanda locativa. Le preferenze della domanda si sono rivolte verso immobili più ampi rispetto al passato e corredati da spazi verdi. È aumentato inoltre l’interesse per i comuni al di fuori del capoluogo, alla ricerca di maggiori spazi e di una migliore qualità della vita». Dall’indagine condotta da Nomisma è inoltre emerso come «la domanda di accesso allo strumento finanziario del Superbonus 110% si stia rivelando superiore alle aspettative iniziali».

Il comparto non residenziale 

«Il settore non residenziale continua a mostrare segnali di debolezza. Dopo il rilancio registrato nel 2018, le transazioni hanno iniziato un nuovo trend di contrazione, con un calo del -4% nel 2020. Dal punto di vista dei prezzi e canoni - sottolinea Nomisma – si nota una divergenza importante: a fronte di una contrazione di questi indicatori per il comparto dei negozi, si registra un lieve aumento per gli uffici. Relativamente a quest’ultimo comparto emerge una dinamica positiva soprattutto per il Business District, sia in termini di prezzi di compravendita che di canoni di locazione. Complessivamente la media urbana registra buone performance anche in termini di sconti (15,5%), tempi di vendita (9 mesi) e locazione (6 mesi). I rendimenti medi lordi annui si collocano al 4,7%, con livelli differenziati tra le varie zone cittadine (3,6% in centro, 5,1% in periferia). Per quanto riguarda il comparto dei negozi, il mercato ha registrato una contrazione meno profonda della media nazionale, anche se le differenze tra le varie zone di Verona sono significative. Si guardi ad esempio ai prezzi di compravendita del centro città, zona che registra un calo significativo pari al -1,7%; per contro la valutazione della zona periferica risulta sostanzialmente invariata. Lo sconto si colloca intorno al 13%, lievemente più alto rispetto all’anno precedente. I rendimenti da locazione risultano stabili rispetto al periodo precedente, al 7,1%, mentre i tempi di locazione registrano un lieve aumento attestandosi sui 6 mesi.

Previsioni

Per i prossimi mesi, lo scenario atteso dagli operatori riguarda il calo delle compravendite e stabilità dei contratti di locazione. Con riferimento alle quotazioni, i prezzi sono previsti in flessione, mentre i canoni in leggera crescita, prevedibilmente sotto l’auspicio della ripresa della domanda dalla prossima estate.