Centinaia di compravendite a rischio per le case costruite prima del 1967

Centinaia di fabbricati a Verona, ancora di più in provincia, rischiano di essere sostanzialmente invendibili. Sono case e immobili costruiti prima del 1967 e, se si è in procinto di acquistarli, bisogna fare molta attenzione perché i contenziosi tra le parti o con la pubblica amministrazione sono dietro l’angolo.
Per questo il Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Verona, grazie alla Cooperativa Geometri Veronesi, ha organizzato un corso di formazione per far conoscere a fondo le complessità della compravendita di immobili e del passaggio generazionale delle proprietà degli edifici. La giornata di studio si intitola “Il passaggio generazionale immobiliare, dal Geometra al Notaio”.

“La giurisprudenza e di conseguenza la pubblica amministrazione – spiega Roberto Scali, presidente del Collegio Geometri di Verona – è particolarmente attenta allo status del fabbricato che deve essere assolutamente regolare con i titoli edilizi che vanta. Ma se ci troviamo di fronte a immobili costruiti prima del ’67 risalire alla licenza edilizia non è così semplice e questo causa situazione di incertezza anche a livello contrattuale”.

Si fa risalire al settembre 1967, infatti, l’obbligo del rispetto della licenza edilizia, anche se il Comune di Verona aveva introdotto una sorta di titolo già a partire dal 1924. Tuttavia è possibile che, durante le fasi di realizzazione, i costruttori abbiano apportato modifiche agli immobili costruiti nella prima metà del secolo, modifiche poi non riportate nel titolo e mai sanate nel corso dei decenni. Questo però rende non conformi i fabbricati e, quindi, potenzialmente non vendibili. “Si tratta di un tema di non facile soluzione – spiega Fiorenzo Furlani, presidente della Cooperativa Geometri, che ha organizzato la giornata di studi – perché sanare le posizioni a distanza di decenni dalla realizzazione non è semplice dato che è necessaria la doppia conformità sia alle norme dell’epoca in cui è stata eseguita la difformità, sia nel momento in cui si presenta l’istanza di sanatoria”.

Ad affrontare questo tema ricco di complessità per i professionisti, ma anche per i cittadini che vogliono vendere o acquistare casa, è Giovanni Uderzo già dirigente del settore Edilizia privata del Comune di Verona. “Il tema dei titoli edilizi – conferma Uderzo – è importante e coinvolge molti veronesi, basti pensare che ogni anno ci sono più di 3mila accessi agli atti al settore Edilizia privata del Comune di Verona”.

Ma al di là dell’anno di costruzione, possedere un immobile può portare a criticità rappresentate dal momento di passaggio di proprietà. Eredità, divisioni di patrimoni immobiliari, donazioni nascondo insidie che solo affidandosi a professionisti competenti può essere affrontato.

Ad analizzare il fenomeno e a spiegare come superare i momenti critici è stato il notaio Paolo Broccoli, componente della giunta nazionale di Federnotai che indicherà anche quali sono i benefici della legge italiana.

“In Italia – anticipa il notaio Broccoli – le tasse di donazione e successione hanno un’imposta massima pari all’8% del valore catastale dell’immobile. Si tratta di una tassazione particolarmente conveniente dato che in altri Paesi europei la tassa di successione arriva anche al 50% del valore. Siccome non è detto che questo livello di tassazione venga mantenuto è importante avere un progetto su cosa fare dei propri immobili”. Una donazione degli immobili, infatti, può permettere anche una migliore gestione delle divisioni fra i famigliari, evitando così conflitti, tensioni e magari anche contenziosi. “La donazione – conferma l’avvocato Broccoli – permette di gestire al meglio la divisione del proprio patrimonio immobiliare e mette al riparo anche da eventuali tasse di successione che, con il passare degli anni, potrebbero aumentare”.