Giovedì, 21 Ottobre 2021
Attualità Zai / Largo Perlar

Variante 29: proposte e critiche al progetto di rilancio della Zai di Verona

Il Comune ha mostrato i siti individuati e le manifestazioni d'interesse per la loro riqualificazione giunte attraverso un bando, la cui progettualità viene durante contestata da Michele Bertucco

È l'area della città che più si presta alla rigenerazione urbanistica voluta dall'Amministrazione. La Zai storica, già ribattezzata dalla maggioranza del Comune di Verona come Zai Life (zona altamente innovativa) per le grandi potenzialità di sviluppo che la caratterizzano, è in assoluto la parte delle città che, pur mantenendo la sua vocazione artigianale-industriale, deve rispondere a nuove esigenze commerciali ma anche residenziali, per diventare prosecuzione naturale del centro cittadino.

Una zona che, attraverso lo strumento urbanistico della Variante 29, nelle intenzioni di Palazzo Barbieri dovrebbe compiere un notevole salto di qualità, come dimostrerebbero le numerose manifestazioni di interesse presentate dai privati, tutte in linea con i principi del recupero della aree dismesse e del contenimento di nuovo suolo. Idee e proposte ritenute anche innovative, per un mix di funzioni che permetterebbero alla Zai per diventare città a tutti gli effetti, con quote di residenziale, commerciale e turistico ricettivo. Oltre al verde, elemento che, secondo le indicazioni dell'amministrazione, deve qualificare ogni proposta progettuale, la superficie complessiva interessata dalle manifestazioni di interesse è di circa 112 mila metri quadrati.

Il terzo e ultimo tour alla scoperta delle aree dismesse private che verranno rigenerate attraverso la Variante 29 si è concentrato proprio nella Zai storica, nel territorio compreso tra le Circoscrizioni quarta e quinta. Numerosi gli edifici da riconvertire e strappare al degrado, uno tra tutti, il grande scheletro in cemento armato all'angolo tra Largo Perlar e via Ferrari, di fronte al palazzo Bauli e a pochi metri dalla fiera, costruito al grezzo nei primi anni Novanta e mai terminato. Ma anche l'ex sede dell'Olivetti, diventata poi casa delle aste giudiziarie, oppure un'ex azienda che per la rinascita punta al binomio birra e arrampicata sulla roccia, grazie alle caratteristiche degli spazi a disposizione. Non manca il residenziale, una novità per questa zona, che conferma la volontà di ampliare la sola vocazione produttiva a cui è stata legata fino ad oggi.

Quattro siti visitati nell'ultima tappa, per valutare le reali potenzialità di ciascuna area e delle opportunità che la rigenerazione offre per il territorio con servizi aperti a tutti i cittadini, ma anche per capire se il mix di funzioni richieste dai proponenti sono adeguati allo sviluppo armonico della zona.
L'autobus Atv usato per il tour si è fermato all'angolo tra Largo del Perlar e via Ferrari, in via Morgagni 20, sulla strada dell'Alpo 1 e infine in via Torricelli 41.
A visitare le aree, in cui erano presenti i rispettivi proprietari, è andato il sindaco Federico Sboarina insieme all'assessore alla Pianificazione urbanistica Ilaria Segala. Presenti i consiglieri comunali Paola Bressan e Matteo De Marzi e il presidente della quarta Circoscrizione Carlo Badalini.

I siti e le relative proposte

L'edificio in cemento armato tra Largo del Perlar e via Ferrari, è un'area di oltre 7 mila metri quadrati costruito nei primi anni Novanta la cui destinazione, in origine direzionale, è rimasta inguaiata dal susseguirsi degli strumenti urbanistici. Vista la posizione strategica tra la fiera, l'autostrada e il centro cittadino e in considerazione delle modificate abitudini causate dalla pandemia, la proprietà propone la trasformazione della volumetria in turistico ricettivo, con un progetto che preservi la bellezza estetica del cemento armato a vista, ancora in ottimo stato.

Cemento armato a vista per l'edificio ancora al grezzo in largo del Perlar-2

Per l'ex edificio industriale in via Morgagni 20 è stata presentata una proposta innovativa che ha trovato l'interesse dell'amministrazione, perchè propone un mix di funzioni oggi assenti dal quartiere. La notevole altezza di una parte dell'edificio è infatti pronta a sfidare il coraggio degli arrampicatori, con una parete di roccia coperta usufruibile tutto l'anno. Il resto del fabbricato diventerebbe invece un vero e proprio birrificio per la produzione artigianale della bevanda, con la possibilità di uno spazio dedicato alle degustazioni, anche all'aperto. Valore aggiunto della proposta è la richiesta dell'uso temporaneo, previsto dalla legge regionale, che permetterebbe al progetto tempi più brevi rispetto alla variante stessa. Qui la superficie interessata alla riqualificazione è di circa 900 metri quadrati.

In via Morgagni dove sorgeranno un birrificio e una palestra di roccia-2

Da sede cittadina dell'Olivetti a casa delle aste giudiziarie fino a deposito di riso. Dismesso da quindici anni, l'edificio in strada dell'Alpo 1 è pronto al salto di qualità. La proprietà è disposta a più soluzioni, dallo sport ai servizi alla persona, dal co-working ad attività per il quartiere, calibrate sia esigenze delle pianificazione urbanistica sia alle nuove richieste del quartiere. Circa 2300 i metri quadrati inseriti nella proposta.

L'assessore Segala nell'edificio in strada dell'Alpo, ex sede Olivetti-2

In via Torricelli 41, due edifici in parte in disuso diventeranno nuove abitazioni. Un semplice cambio di destinazione, che tuttavia interpreta lo sviluppo avviato dall'amministrazione per questa parte della città, per un'espansione che richiede nuovi standard rispetto al passato. L'area interessata dal progetto è di circa 900 metri quadrati.

L'edificio in via Torricelli-2

TEMPISTICA - L'intenzione dell'Amministrazione è quella di procedere spediti con l'iter amministrativo. I sopralluoghi servono per vedere sul posto le aree da rigenerare, in parallelo gli uffici proseguono il lavoro con le istruttorie e l'esame di ciascuna proposta pervenuta. L'obiettivo è arrivare già a maggio all'adozione della variante in giunta, che poi andrebbe all'esame della commissione urbanistica e delle Circoscrizioni. Quindi a giugno il primo passaggio in Consiglio comunale, poi il tempo per le osservazioni e la VAS regionale, per tornare in Consiglio entro fine anno per l'approvazione definitiva. Ciò vorrebbe dire che nei primi mesi del 2022 saranno concessi i primi permessi a costruire.

«Questa sarà l'area che si trasformerà di più - ha detto il sindaco -. Sono tantissimi gli spazi e gli stabilimenti nel cuore della Zai storica che hanno avuto una loro storia ma che ora sono abbandonati e che non aspettano altro che tornare ad avere un ruolo nel tessuto urbano. Davvero interessanti e di varia natura le proposte che sono arrivate per questa porzione di territorio, che è esattamente ciò di cui la città ha bisogno per fare un ulteriore salto di qualità. Uno sviluppo la cui regia e controllo sono sempre in capo all'amministrazione - ha sottolineato il sindaco-, perché la rigenerazione che vogliamo deve inserirsi correttamente e in modo armonioso nel contesto, senza generare alcun impatto negativo. Prende forma la nostra visione di città, dal Central Park scendendo dalla fiera, per arrivare ad una Zai completamente nuova, viva e riqualificata».

«Per la zona della Zai storica sono arrivate davvero tante proposte, un numero elevato che conferma che c'è grande interesse e partecipazione verso la nostra visione di sviluppo urbanistico - ha aggiunto l'assessore Segala-. Per questa parte del territorio in particolare, abbiamo chiara una visione innovativa, che ne elevi gli standard qualitativi pur mantenendone la vocazione storica. I cittadini non solo hanno colto l'opportunità della variante, ma ci stupiscono con proposte creative di servizi e attività di cui oggi la zona è carente. Penso al birrificio artigianale e alla parete di roccia, un mix davvero vincente che anche i cittadini apprezzeranno. L'intenzione è quella di procedere spediti con l'iter amministrativo, arrivando già a maggio all'esame della variante in giunta. Ciò vorrebbe dire approvarla entro fine anno e concedere i primi permessi a costruire nei mesi successivi».

«Questi sono i numeri»

Michele Bertucco, consigliere comunale di Verona e Sinistra in Comune, con una nota diffusa e firmata anche da Giuseppe Campagnari, ingegnere e urbanista, critica in diversi punti il progetto della maggioranza di Palazzo Barbieri. 

«Per una volta siamo d’accordo col Sindaco: questa Variante 29 rispecchia fedelmente l’idea dell’urbanistica dell’era Sboarina. Infatti le 145 manifestazioni pervenute rappresentano un coacervo di richieste confuse senza capo né coda che ripropongono in diverse salse la solita minestra: commerciale, ricettivo e residenziale, per lo più concentrato in terza e quinta circoscrizione, senza alcuna attenzione per i quartieri e per gli spazi pubblici.
E questo accade non per colpa dei cittadini, i quali hanno risposto ad un bando senza limiti ed indirizzi ben definiti: visto che la presente è indicata come la Variante per la riduzione di consumo di suolo, l’Amministrazione non avrebbe potuto anzi dovuto scrivere nel bando che non erano bene accette le proposte che prevedono la cementificazione di aree agricole? Non l’hanno fatto, e puntualmente è arrivata, ad esempio, una proposta da parte di Migross per un supermercato da 7 mila metri quadrati su area agricola in via Gardesane.
Secondo: non sarebbe stato logico per una amministrazione seria fornire ai cittadini e alle imprese dei limiti alle funzioni più inflazionate come il commerciale, vista l’invasione di centri commerciali e supermercati degli ultimi 15 anni? Non hanno fatto neanche questo e, sempre Migross, tanto per fare un altro esempio, ha chiesto il raddoppio da 2.500 a 5 mila mq di due sue strutture di vendita in via Tevere e via Roveggia.
Terzo: il bando non prevede nessun limite dimensionale alle richieste, ed è così che anche le proposte presentate come le più lungimiranti ed innovative durante il bus tour di Sboarina e Segala si fondano in realtà su un fortissimo incremento della Sul (superficie utile lorda) variabile dal 30% al 50%. Più che ad una variante urbanistica sembra di assistere ai saldi invernali.
Quarto: le funzioni. Abbiamo detto che c’è ancora commerciale e ancora ricettivo (si converte in tal senso ad esempio Garda Re alla Genovesa, una volta sfumato il progetto di portarsi in casa la nuova sede di Acque Veronesi). Ma è sensato, ci chiediamo, incoraggiare la desertificazione delle aree produttive in ZAI? Leggiamo di attività produttive, forse ammaliate dalle sirene della speculazione, che con motivazioni del tutto impalpabili, inconsistenti, chiedono di riconvertirsi a commerciale e direzionale. È sensato accettare tutto questo per una città che guardi al futuro?
Una menzione speciale va poi alla voglia di ostelli: ai già annunciati alle ex cartiere Fedrigoni e alla Safem su Viale Piave, si aggiunge ora la richiesta di ostello al Campone (8.800 metri quadrati) e all’ex Croce Rossa in via Giolfino (10.047 metri quadrati di studentato).
Nella Variante si cerca poi di fare passare per nuove proposte chiaramente riciclate da precedenti Varianti al PI, a loro tempo dichiarate decadute o ritirate o contestate, come la Campagnetta, che ora chiede 10 mila metri quadrati di produttivo accanto a 5 mila di commerciale e 5 mila di direzionale; il Nassar, in cui i proponenti vorrebbero, in area agricola, alzare i palazzi, già bocciati, da 11 a 18 per un totale di 54 mila metri quadratidi residenziale, 9 mila di direzionale e 9 mila di commerciale, sempre sulle sponde dell’Adige; l’ex Sapel di Montorio, altro mega progetto già decaduto in passato, per un totale di 12 mila di residenziale, 5.500 di uffici e 2 mila di commerciale.
È arrivata anche la richiesta di trasformazione dell’area Ex Biasi sia per la torre che per gli edifici industriali.
Arriviamo poi alla macchietta della segnalazione delle aree degradate. Su 53 segnalazioni ce ne sono 20 della Lega. Il partito politico prende di mira molti quartieri e in particolare la Quarta Circoscrizione scrivendo: “… È un quartiere dove la LEGALITÀ é un problema, nel quartiere di Golosine chiamato Golosangeles per l'attinenza con la droga, servono segnali forti. Qui con un restauro sommario e alcuni segnali stradali si può riconsegnare ai piccoli utenti/discenti un divertimento che li fa crescere anche civilmente. Stupisce che nei quartieri alti, come al parco giochi dell'Arsenale, ci sia una pista ciclodidattica perfettamente tenuta e dotate perfino di semafori. Una discriminazione su base sociale, evidente …”.
Proprio la Lega parla, che governa la città da quasi 20 anni?
Annotiamo infine il fatto curioso della presenza di numerose autodenunce, ovvero lo stato di degrado delle aree viene auto-certificato dalla proprietà che poi, con l’altro modulo, chiede il cambio d’uso urbanistico. Siamo alla barzelletta.
È vero: starà poi all’amministrazione scremare le richieste. Ma sarebbe sempre compito della politica dare degli indirizzi di sviluppo, mentre l’animo con cui i privati si avvicinano a questa Variante è manifestamente quello della lotteria.
Le manifestazioni di interesse sono 145 di cui: 80 accordi pubblico privato (15 doppie segnalate anche come area di degrado); 53 segnalazioni episodi di degrado (2 doppie segnalate anche come riqualificazioni ambientali + 20 della Lega Nord); 11 proposte di riqualificazione ambientale e 3 proposte di riuso temporaneo.
La Sul (superficie utile lorda) richiesta: 75 mila metri quadrati circa di commerciale; 42 mila metri quadrati circa di turistico-ricettivo; 95 mila metri quadrati circa di residenziale; 62 mila metri quadrati circa direzionale; 25 mila metri quadrati circa di produttivo. Totale: circa 300 mila metri quadrati di Sul». 

Si parla di
Sullo stesso argomento

In Evidenza

Potrebbe interessarti

Variante 29: proposte e critiche al progetto di rilancio della Zai di Verona

VeronaSera è in caricamento