Conviene affittare allo Stato Italiano? L'esperienza di Immobiliare Ferroni

Molte persone non sono a conoscenza del fatto che la pubblica amministrazione oltre ad esercitare la propria attività presso immobili propri, è presente tramite le cosiddette locazioni passive, cioè in immobili affittati da privati per ospitare le attività che non trovano posto negli edifici gestiti dal Demanio, e che pesano sul bilancio delle Stato per 800 milioni all’anno (dati del Def 2019).

Ma per un proprietario immobiliare è conveniente avere lo Stato Italiano come conduttore? Questa l'esperienza raccontata da Immobiliare Ferroni. Il locatore, dopo un iniziale entusiasmo, nella maggior parte dei casi alla scadenza del primo periodo di contratto non ha più voluto rinnovarlo. Talvolta si sono verificati lunghi tempi di attesa per ricevere il pagamento del canone pattuito, altre volte il sub-conduttore aveva causato qualche danno al bene locato. Naturalmente ciò può accedere anche con un qualsiasi altro conduttore. Tuttavia data la stringente e costante pressione a cui è sottoposto il cittadino italiano ad adempiere puntualmente ai propri doveri, saremmo portati a pensare che anche lo Stato ricambi con lo stesso zelo l’assolvimento dei propri impegni presi.

Ma se per quanto riguarda gli immobili residenziali, ovvero il classico appartamento, oggi la richiesta è rappresentata da molteplici potenziali candidati, con referenze economiche sempre da verificare con attenzione, relativamente agli immobili commerciali e direzionali, magari di grandi dimensioni, questi o sono compatibili ad un utilizzo legato al mondo della logistica, oppure a servizi in outsourcing, altrimenti a causa del loro canone impegnativo rischiano di non trovare un conduttore in grado offrire delle referenze tali da giustificare un impegno contrattuale di sei, nove o dodici anni. Succede quindi che lo Stato Italiano si proponga, per una serie di sue necessità o convenienze, a locare questi immobili di grandi dimensioni.
La Questura di Verona e l’Archivio di Stato ad esempio oggi pagano rispettivamente l’affitto ad un proprietario privato e ad un ente privato.

Quindi si può serenamente locare un immobile alla pubblica amministrazione? Chi già l’aveva in conduzione prima del 2020, si è visto recapitare una proposta di stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di nove anni a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ridotto del 15%. Di fatto si è dunque ben lontani dai valori locativi di mercato.
Inoltre, da undici anni lo Stato, quando utilizza un immobile di proprietà di altri, si rifiuta di applicare una regola tradizionale nei rapporti di locazione: quella che impone al conduttore di aggiornare ogni anno il canone sulla base di uno specifico indice Istat, al fine di adeguarlo al costo della vita. Aggiornamento quantomai necessario, specie in periodi di inflazione marcata, se si considera che i contratti in questione hanno solitamente una durata di dodici anni (sei più sei), sempre con il medesimo canone.