Lago di Garda: mercato immobiliare estate 2019

Secondo le analisi condotte dall'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa i comuni del Lago di Garda hanno registrato un aumento dei valori dello 0,9%

mercato immobiliare Lago di Garda

In base alle analisi condotte dall'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i comuni del Lago di Garda hanno registrato un aumento dei valori dello 0,9%: performance leggermente migliore per le località della sponda veronese (+1,6%), seguite da quelle della sponda bresciana (+0,3%). Stabile la sponda trentina nella seconda parte del 2018.

Sponda veronese

Stabili i prezzi nell’entroterra gardesano in cui si segnala anche una contrazione delle tempistiche di vendita. Sono cresciuti, negli ultimi tempi, gli acquisti di case da mettere a reddito con affitti brevi o stagionali. In questo caso la domanda si orienta su piccoli tagli, 50 mq, su cui investire comunque sotto i 200 mila € per poi affittarli a 500 € a settimana. In tutto l’entroterra la domanda di seconda casa arriva da residenti in Trentino-Alto Adige e Veneto. Buona la presenza di tedeschi ed austriaci che prediligono le zone più tranquille e lontane dal caos ma, allo stesso tempo, ben collegate con il lago. Si registra uno spostamento verso l’entroterra di chi, in passato, aveva acquistato sul lago e che ora cerca maggior relax. Le località preferite per la casa vacanza sono Cavaion Veronese e Costermano sul Garda di cui si apprezzano la vista sul lago, la presenza di campi da golf (a Marciaga), di una pista ciclo pedonale che si snoda attraverso sei nuovi parchi tematici oltre all’ottima raggiungibilità grazie alla vicinanza dell’autostrada, della strada Gardesana e della tangenziale. Un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 € al mq. La zona in cui si possono trovare nuove costruzioni è Castion (vicinanze frazione di Costermano); un bilocale oscilla da 170 a 180 mila € mentre le villette possono arrivare a 400 mila €. Nella zona di Affi sono partite due lottizzazioni, interessanti per chi è alla ricerca di una casa personalizzata.

 Il mercato immobiliare a Bardolino, Torri del Benaco e Garda segnala una ripresa delle transazioni ma una sostanziale stabilità dei prezzi. Sempre interessante la presenza di potenziali acquirenti tedeschi, austriaci e alto atesini, in aumento negli ultimi tempi. Crescono gli acquisti di piccoli tagli da mettere a reddito con affitti brevi. Con questa finalità si cercano bilocali da 150-180 mila € che si affittano a 100 € al giorno durante la stagione oppure a 500 € a settimana. Gli acquirenti italiani che comprano la casa vacanza si orientano su bilocali e trilocali intorno a 300 mila €, possibilmente vicini al centro e con bella vista panoramica. Meglio ancora se c’è la piscina o il terrazzo. Gli acquirenti stranieri si orientano spesso su soluzioni indipendenti o di nuova costruzione, in classe energetica avanzata, avendo budget che arrivano anche a 500 mila €.

Bardolino è il paese che attira maggiormente turisti essendo grazie alle numerose iniziative, manifestazioni ed eventi. Molte sono le richieste per questo comune, dove si registrano prezzi medi di 2500 € al mq con punte di 4000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e fronte lago. Torri del Benaco è la cittadina dove si sta costruendo maggiormente e dove si concentrano le compravendite da parte di stranieri. Nella parte più panoramica di Torri si può ammirare il lago e qui il nuovo costa mediamente 5000 € al mq. Il centro storico piace per la tranquillità e per la presenza di immobili prestigiosi con punte di 4000 € al mq.

Garda ha registrato dei miglioramenti in seguito a interventi di restyling. Si apprezzano le zone centrali  con  prezzi intorno a 2500-2900 € al mq e punte di 3800 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.  Gli immobili in zone semicentrali hanno valori medi 2500 € al mq. Lungo la strada per Albisano si concentrano numerosi immobili di prestigio con piscina. Per una soluzione usata in buono stato e con vista lago si spendono 4000 € al mq. Da segnalare che a Bardolino sorgerà un nuovo grande albergo di lusso. Nella seconda parte del 2018 le quotazioni immobiliari di Lazise sono lievemente aumentate (+3,9%). Il mercato è vivace grazie all’aumento degli investitori che acquistano per mettere a reddito con affitti turistici. Investono mediamente intorno a 200 mila € e poi affidano la gestione dell’immobile ad agenzie specializzate. Infatti, negli ultimi anni, è aumentata notevolmente la presenza dei turisti, in particolare provenienti dal Nord Europa. Un bilocale in alta stagione si può affittare a 100 € al giorno e, per l’intera stagione, da giugno a settembre si possono ottenere fino a 12000 €. Non manca una fetta di acquirenti di casa vacanza, italiani e stranieri (austriaci, tedeschi ed alcuni olandesi). Questi ultimi cercano prevalentemente appartamenti di prestigio dotati di vista lago e in parte soluzioni indipendenti. Hanno budget che partono da 300 mila €.  Gli acquirenti italiani, invece, restano su una fascia di spesa inferiore a 250 mila €. Le località più apprezzate sono Barum e Dosso dove soluzioni ristrutturate con vista lago si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq, mentre quelle indipendenti disponibili in località Mata e Mondragon (zone collinari con  vista lago) partono da un minimo di 400 mila € per arrivare a 700-800 mila €. Chi ha un budget più ristretto si orienta verso Paiari e Zappo dove i valori medi sono di 2800-3000 € al mq.  A  Barum, Paiari e Rocchetti si stanno ultimando degli interventi di nuova costruzione acquistabili a 3500-4000 € al mq. Piacciono gli immobili del centro storico, i cui prezzi sono diminuiti nel tempo e per questo motivo attirano investitori interessati soprattutto all’affitto turistico che si indirizzano su  immobili d’epoca a 2500-3500 € al mq (se fronte lago). Continuano a crescere le richieste per la zona di Colà di Lazise che vanta la presenza del parco termale e dove sono in procinto di ultimare un albergo a 5 stelle che sorgerà in  via Terminon, all’inizio della strada che da Lazise porta a Colà. Continua il trend che vede, in particolare a Colà, la ricerca di rustici da destinare a B&B. Prezzi medi di 1500 € al mq. Altre nuove aree di sviluppo sono presenti in località Rocchetti a prezzi medi di 3500 € al mq. Da segnalare che sono in corso i lavori per l’ultimazione della pista ciclabile che va da Lazise a Pacengo.  

Nella seconda parte del 2018 i valori immobiliari di Malcesine e Brenzone sono stabili.  In questi comuni acquistano prevalentemente persone residenti a Verona città e provincia e, in misura minore, tedeschi e residenti nell’Alta Emilia Romagna e Trentino Alto Adige. La domanda si orienta sia verso appartamenti sia verso  soluzioni indipendenti e rustici. Questi ultimi si trovano talvolta vicino al lago, ma nella maggioranza dei casi, si concentrano ai piedi del Monte Baldo. Questo tipo di immobile è acquistato da chi dispone di un budget importante, a partire da 500 mila € (per soluzioni da ristrutturare). Piacciono anche le case di corte che si concentrano prevalentemente nelle frazioni di Grenzone, Castelletto e Assenza. Si continua ad acquistare per investimento e, tra questa categoria di acquirenti, ci sono anche i proprietari di attività ricettive che hanno sempre più difficoltà a reperire immobili in affitto per il personale che lavora con contratti stagionali. La tendenza registrata, già un anno fa, conferma la sottrazione di offerta residenziale in seguito al fenomeno degli affitti turistici. Anche quest’ultimo trend è in aumento. Un bilocale si può affittare anche a 90-100 € al giorno. Nei comuni di Malcesine e Brenzone la zona più ambita è quella compresa tra la strada Gardesana e il Monte Baldo perché offre case quasi sempre con vista lago. Quest’ultimo tipo di soluzione ha valori medi di 3000-4000 € al mq, mentre quelle prive di vista lago scendono a 2000–3000 € al mq. Tutta questa zona piace per la possibilità di praticare sport come il parapendio, il kite surf ed il wind surf. Proseguono i lavori per la pista ciclabile che si sviluppa lungo tutto il lago di Garda e, nel caso specifico, il tratto tra Malcesine e Torbole. In corso anche i lavori di miglioramento della passeggiata tra Malcesine e Brenzone.  

Nella seconda parte del 2018 e nei primi mesi del 2019 il mercato immobiliare di Peschiera del Garda segnala una buona tenuta sul mercato della casa vacanza, che vede protagonisti soprattutto acquirenti italianiprovenienti dalla provincia di Verona e dal Trentino Alto Adige. Si registra un calo della domanda da parte di stranieri (che si sono orientati sulla zona di Lazise) compensata però dall’incremento della domanda della casa da mettere a reddito, complice la crescita delle presenze turistiche. L’area poi è presa d’assalto anche in occasione del Vinitaly. Con questa finalità si acquistano piccoli tagli, dal monolocale al trilocale, dal valore non superiore a 200 mila €. Le tipologie maggiormente richieste sono quelle con spazio esterno e posizionate entro un chilometro dal lago. Il lungolago è naturalmente la zona più richiesta per la possibilità di riuscire a trovare delle soluzioni fronte lago. In questo caso le quotazioni possono superare i 3000 € al mq e toccare, in caso di immobili particolarmente prestigiosi e nuovi, punte di 6000 € al mq. Sono infatti diversi gli interventi di nuova costruzione che sono stati fatti a Peschiera grazie al Piano Casa,  scaduto a Marzo 2019. Il nuovo Piano non consentirà più importanti recuperi di volumetrie come era stato possibile in passato e ha ridotto anche gli incentivi per la riqualificazione dei vecchi edifici. Uno sviluppo edilizio importante è in atto a San Benedetto di Lugana dove si costruiscono immobili destinati alla casa vacanza: sono appartamenti in classe “A” acquistabili da  2250 a 2300 € al mq e villette a schiera e bifamiliari sempre in classe “A” acquistabili  da 2400 a 2450 € al mq.  Alle spalle del lungolago, nelle vie traverse, si registrano diversi interventi di abbattimento di vecchi immobili e di ricostruzione. Il nuovo  si scambia a prezzi medi di 4000-4500 € al mq. Nel centro storico di Peschiera del Garda si concentrano soprattutto le attività commerciali; meno presenti le richieste di residenziale dal momento che gli immobili sono carenti di box  e di posto auto. 

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